משכנתאות על קצה המזלג

במאמר זה אתמצת את עולם המשכנתאות ואציג את עיקריו במטרה להבין טוב יותר את יסודותיו ואת חוקיו, כך שנדע לנצל מכשיר זה לטובתנו.

מהי משכנתה?

משכנתה היא הלוואה לכל דבר, מבנק או מגוף חיצוני, בשעבוד נכס כנגד ההלוואה, כבטוחה להחזר החוב. בשונה מהלוואה מסחרית (הלוואה רגילה מבנק) שבה הבנק מלווה כסף עבור טיול לחו"ל, אירוע משפחתי, סגירת מינוס בבנק, הקמת עסק וכדומה.

במקרים אלו הסיכון מצד הבנק גבוה, אין לו ערובה אמתית לקבלת הכסף בחזרה, ועל כן הלוואות אלו מתומחרות על ידי הבנק בריבית גבוהה, זאת כדי לפצות אותו על הסיכון שהוא נוטל.

לעומת זאת בהלוואות לדיור הבנק ממשכן לטובתו את הנכס, כך שגם אם הלווה לא יעמוד בתשלום המשכנתה, הבנק ייקח את הנכס ויפרע מתוכו את יתרת החוב.

כתוצאה מביטחון זה של הבנק ומהגבלות של בנק ישראל, הריביות בהלוואות משכנתה נמוכות יותר מהלוואות מסחריות באופן משמעותי.

זהו היתרון המרכזי של משכנתה על פני הלוואה מסחרית. קיים מצב ביניים הנקרא "משכנתה לכל מטרה" שמשמעותו לקיחת הלוואה מהבנק בשעבוד הנכס, אך לא למטרת דיור אלא לכל מטרה אחרת, למשל סגירת מינוס, קניית רכב, אירוע משפחתי. הלוואה בשעבוד נכס א כדי לקנות נכס ב מוגדרת גם היא כהלוואה לכל מטרה. הלוואות אלו מתומחרות ב- 2%-1% יותר ממשכנתה רגילה, אך הן זולות באופן משמעותי מהלוואה מסחרית רגילה.

המבנה של הלוואת משכנתה מורכב ממשתנים רבים (על חלקם נרחיב בהמשך), כגון לוח סילוקין, מסלולים שונים, גובה ריביות, הצמדה למדד או למט"ח, פריסה לטווחי החזר קצרים או ארוכים. מורכבות זו מבלבלת ומקשה על ההבנה. הבה ננסה לעשות מעט סדר בדברים.

מה הבנק בודק לפני שהוא נותן משכנתה?

לאור האמור חשוב להבין כי בנק יאשר קבלת משכנתה רק לאחר בדיקת שני נושאים: (א) טיב הלקוח, כדי להבטיח, עד כמה שניתן להעריך, שהלקוח יעמוד בהסדר התשלומים שייקבע; (ב) טיב הבטוחה (הנכס), כדי להבטיח, עד כמה שניתן, שאם וכאשר הלקוח יפסיק לשלם, יוכל הבנק לפרוע את חובו מהנכס.

בבדיקת הלקוח הבנק יברר פרטים על מקום עבודתו של הלקוח, הוותק בעבודה, גובה המשכורת נטו, אופן התנהלותו הכלכלית כפי שמשתקפת בתדפיסי חשבון העו"ש ועוד. בירור נוסף שנערך מכיוון אחר הוא מצב בריאותו של הלקוח, שיאושר על ידי חברת הביטוח שתעשה לו ביטוח חיים.

כדי לאמוד את טיב הבטוחה הבנק יבדוק את הנכס הממושכן. הבדיקה תכלול רישום זכויות מסודר בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, או אצל החברה המשכנת, קיום שעבודים נוספים, הערכת שווי הנכס על ידי שמאי ועוד.

חשוב לציין כי קיומה של בעיה אחת בלבד באחת מהבדיקות שפירטתי לעיל עלולה להביא לסירוב הבנק לתת משכנתה. 

מחיר המשכנתה

הלוואה בבנק משמעותה לשכור כסף, וכמו בכל השכרת מוצר, כל זמן שאנו מחזיקים במוצר ונהנים ממנו אנו משלמים עליו, כך גם לגבי הכסף המתקבל מהלוואת משכנתה. כל זמן שאנו מחזיקים בכסף של הבנק ונהנים ממנו, אנו משלמים עליו. הבנק גובה את שכרו בשני ערוצים: ריבית והצמדה.

מסלולי המשכנתה השונים מובדלים זה מזה באופן גביית תשלומים אלו על ידי הבנק. הלוואת משכנתה, בין אם נלקחה כולה במסלול אחד ובין אם היא מחולקת למספר מסלולים, כוללת ארבעה רכיבים קבועים: סכום ההלוואה, המסלול, מספר השנים עד להחזרת המשכנתה במלואה וגובה הריבית. שלושת הרכיבים הראשונים הם ה"מוצר" שלנו, בעוד שהרכיב האחרון הוא ה"תשלום" שאותו נדרש לשלם.

הביטוי הנפוץ "שוק המשכנתאות" מעיד על מצב שבו קיימת תחרות בין הבנקים על הלקוחות. אך בל נטעה, אופן המיקוח על גובה הריבית בבנק שונה ממיקוח בשוק רגיל. הוא מתנהל על פי מספר כללים: (א) טיב הלקוח. לקוח "עשיר" יקבל ריבית זולה יותר בהלוואותיו מלקוח "עני"; (ב) השוואת מחירים. כמעט ולא ניתן לקבל הנחה משמעותית אם הבנק יודע שאתה סומך רק עליו, כלומר לא תלך לקבל הצעה מבנק נוסף. ככל שלקוח מגיע לבנק עם יותר הצעות מבנקים מתחרים, כך גדולים הסיכויים שהוא יקבל הצעות טובות יותר ויהיה לו בסיס רחב למיקוח משמעותי יותר. בבואנו להשוות בין המחירים שהציע לנו הבנק חשוב להשוות מחירים לאותו מוצר באותם מסלולים. 

סוגי המסלולים

ניגע בקצרה ביתרונות ובחסרונות של חמשת המסלולים המרכזיים. המסלולים שונים זה מזה ביציבות ובאי-יציבות הריבית, ובהצמדה ובאי-הצמדה למדד או למט"ח.

מחזור משכנתה

משמעות המושג מחזור משכנתה היא לקיחת הלוואת משכנתה חדשה במקום המשכנתה הישנה. מטרת המחזור בדרך כלל, היא לקצר את תקופת תשלום המשכנתה או לחסוך בהוצאה הכללית על תשלומי המשכנתה. מטרה נוספת היא להאריך את תקופת התשלום של המשכנתה.

אפשרות המחזור נובעת משלוש סיבות:

1. מיכולת פירעון חלקי של המשכנתה כתוצאה מסכום כסף שקיבל הלווה במתנה, בירושה, תכנית חיסכון או קרן השתלמות שנפתחה וכדומה;
2. מגידול בהכנסות הלווה או מקיטון בהוצאותיו, דבר המאפשר לו להגדיל את סכום ההחזר החודשי;
3.  מירידת הריבית במשק המאפשרת קבלת משכנתה בריבית נמוכה יותר.

שינויים אלו יאפשרו את קיצור התקופה או את הפחתת ההחזר החודשי. המשותף לכל הדוגמאות האלו הוא שמחזור המשכנתה בהם יחסוך עשרות אלפי שקלים ולעתים אף מאות אלפי שקלים. אפשרות אחרת של מחזור הכרחית כאשר הלווה נקלע לקשיים כלכליים ומתקשה לעמוד בהסדר התשלומים שנקבע. במצב שכזה הלווה ייאלץ למחזר את המשכנתה על מנת לפרוס את יתרת הקרן למספר שנים רב יותר כדי להקטין את גובה ההחזר החודשי. כתוצאה מהמחזור הלווה אמנם יפסיד כסף, אבל לפחות יישאר בנכס שלו.

טיפים ושבירת מיתוסים

יקר וזול, זול ויקר: מעשה אמתי לגמרי באדם שנכנס לסניף הבנק שלו כדי לקחת משכנתה של מיליון ₪ ואמר לפקיד איני יכול להחזיר יותר מ-4,000 ₪ בחודש. בדק הפקיד ואמר לו כיוון שאתה לקוח ותיק שלנו נאפשר לך להחזיר רק 4,000 ₪ בחודש. חברו נכנס אחריו לבנק גם כדי לקחת משכנתה של מיליון ₪. אמר לו הפקיד שההחזר שלו יהיה 5,500 ₪ בחודש. נפגשו השניים והתווכחו ביניהם של מי המשכנתה טובה יותר. מה דעתכם?

ובכן התשובה הנכונה היא שהמשכנתה של החבר השני טובה יותר. במהלך השנים האדם שמשלם "רק" 4,000 ₪ לחודש ישלם כ-350,000 ₪ יותר מחברו.

כלל יסודי במשכנתאות קובע שהזול בהתחלה יקר בסוף ומה שיקר בהתחלה זול בסוף. ככל שאשלם בהתחלה סכום גבוה יותר, המשכנתה שלי בסך הכול תהיה זולה יותר, ולהפך.

הבנק שלי: רוב האנשים פונים באופן טבעי לקחת משכנתה בבנק שבו מתנהל חשבון הבנק שלהם. הם מרגישים שם בטוחים יותר. זה בסדר גמור, רק שחשוב להבין שהבנק פועל להגדלת רווחיו ולא להגדלת רווחי לקוחותיו. לקוח שילך רק לבנק שלו, סביר להניח שהמשכנתה שלו תהיה בריביות גבוהות יותר ובתנאים טובים פחות ממה שהיה יכול לקבל אם היה פונה לבנקים נוספים ומקיים משא ומתן על גובה הריבית ותנאי המשכנתה.

גובה הריבית: אותם שני חברים מהסיפור הקודם הלכו בימים אלו לקבל משכנתה. האחד קיבל ריבית של 2.4% ל-30 שנה במסלול של ריבית משתנה כל חמש שנים צמודת מדד והשני קיבל ריבית של 5.5% ל- 30 שנה במסלול של ריבית קבועה לא צמודה. שוב דנו ביניהם החברים של מי המשכנתה טובה יותר. מה דעתכם?

גם במקרה זה החבר השני שהריבית במשכנתה שלו יותר מכפולה משל חברו קיבל, קרוב לוודאי, משכנתה טובה יותר. בסופו של דבר הוא ישלם כ-250,000 ₪ פחות מחברו (מבוסס על ההנחה שהמדדים יעלו לעומת היום ויהיו בממוצע 3% בשנה). הריבית היא גורם משמעותי בשקלול מסלולי המשכנתה, אך בהחלט לא המרכזי שבהם. סוג המסלול ופריסת השנים הרבה יותר משמעותיים.

יועץ משכנתאות

תפקידו המרכזי של יועץ המשכנתאות הוא ל"תפור" ללקוח את החליפה המתאימה לו. כפי שהבנתם לא סכום ההלוואה קובע מה יהיה גובה ההחזר החודשי אלא יכולותיו של הלקוח. על אותו סכום הלוואה ניתן לבנות עשרות תמהילים של מסלולים. יועץ המשכנתאות נדרש לברר את השאלות המרכזיות הבאות: מהי יכולת התשלום המרבית של הלקוח? (זאת אומרת, מהו הסכום שאותו לקוח יכול לשלם ועדיין לחיות בנחת ולא בצמצום.) האם קיים צפי בעתיד של עלייה או חס וחלילה ירידה בהכנסות? האם יהיה בידי הלקוח בטווח השנים הקרוב סכום כסף שאותו ניתן לייעד לפירעון של חלק מהמשכנתה? במחזור משכנתה על היועץ לבדוק את תנאי המשכנתה הקיימת ולהשוותם לתנאים הקיימים במשק היום. רק על בסיס בירור שכזה ניתן להרכיב את תמהיל המשכנתה המיטבי ללקוח.

הערה: העמדות וההמלצות שבמאמר משקפות את דעתו האישית והמקצועית של הכותב, מתוך כוונה להתאימן לרוב המקרים. עם זאת, ייתכן שבחלק מהמקרים לא כל ההמלצות תהיינה מתאימות . לכן כדאי לבחון כל מקרה לגופו ובמידת הצורך להתייעץ לפני יישום המלצה זו או אחרת.